L'aléatoire comme base contractuelle
Dans sa définition la plus simple, la vente viagère est basée sur un contrat aléatoire liant un crédirentier (vendeur) à un débirentier (acheteur). En d'autres termes, il s'agit d'un pari pris sur la date de fin du contrat. Pour mieux comprendre, nous vous détaillons les principales étapes de la vente en viager occupé :
- Estimation de la valeur du bien
- Versement du bouquet par l'acquéreur
- Versements mensuels d'une rente limitée dans le temps.
- Au décès du vendeur, le contrat prend fin
- L'acquéreur peut occuper le bien 3 mois plus tard
Ainsi, le vendeur reçoit une somme de départ garantie, le bouquet, qu'il peut utiliser comme capital pour investir ailleurs, réaliser des achats, préparer sa succession. Ensuite, il perçoit une rente mensuelle garantie, jusqu'à la limite convenue.
Les deux types de viager, libre et occupé
Pour mieux cerner les avantages de chaque partie liée par le contrat d'achat en viager, nous vous présentons les deux types principaux de viager.
Avant toute chose, une notion doit être précisée : l'acheteur devient propriétaire du bien dès la signature du contrat de vente en viager. Donc, le propriétaire ne peut plus être appelé « propriétaire » et sera uniquement appelé « vendeur » ou « crédirentier » ou « usufruitier » dans le cas du viager occupé.
Le viager occupé
Le plus fréquent, le viager occupé concerne la vente d'un bien immobilier qui restera occupé par son vendeur jusqu'à son décès. En termes plus officiels, le vendeur conserve l'usufruit de son bien. Cette notion est importante car cela signifie que la personne qui souhaite vendre en viager doit continuer à assurer l'entretien de son bien (petites réparations) ainsi que le paiement des taxes (précompte immobilier).
Le viager libre
Deux cas se présentent.
Le premier cas est la vente d'un viager libre. Par exemple, le propriétaire souhaite partir et financer les coûts par la vente de son bien immobilier. La personne souhaitant acheter en viager peut alors acquérir aussi bien la nue-propriété que l'usufruit du bien en question. Bien entendu, comme l'acquéreur occupe le bien, le montant des rentes est plus élevé que pour un viager occupé.
Le deuxième cas est la vente d'un viager occupé, avec une clause de départ anticipé du vendeur. A tout moment, le vendeur peut décider de déménager. Dans ce cas, l'acheteur reçoit l'usufruit du bien, en contrepartie d'une revalorisation des rentes mensuelles, car cela devient un viager libre.
Précisions sur les réparations
Dans le cas d'un viager occupé, le vendeur doit entretenir son bien. Néanmoins, l'acquéreur est devenu propriétaire de la nue-propriété. Donc, si des travaux de réparation majeurs sont à effectuer (ex : remplacement de chaudière), ceux-ci sont à charge de l'acquéreur.
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